Secara istilah, menurut UU RI No.4 /1992 Pasal 1 ayat 3 tentang Perumahan dan Permukiman. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan sarana dan prasaran lingkungan, sedangkan permukiman dapat berarti kawasan bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan.

Sehingga permukiman adalah seuatu lingkungan yang terdiri dari rumah-rumah tempat tinggal manusia yang dilengkapi tidak hanya aspek fisik dan teknis namun juga menyangkut aspek sosial, ekonomi, budaya dan prasarana pelyanan yang merupakan subsistem dari sistem kota secara keseluruhan.

Menurut pemerintah, pembangunan perumahan bukan dari sudut pandang rumah sebgai barang ekonomi, tetapi rumah adalah sebagai sarana untuk meningkatkan kualitas hidup warganya. Kebijaksanaan penyediaan perumahan harus memprioritaskan kemudahan bagi masyarakat ekonomi bawah agar mereka dapat memproritaskan kemudahan bagi masyarakat eknomi bawah agar mereka dapat bekarya lebih produktif dan tidak menjadi beban kota atau wilayah. Kebijaksanaan tersebut dapat berupa subsidi silang harga rumah antara rumah mewah dengan rumah sederhana atau program revitalisasi permukiman masyarakat miskin dan wilayah kumuh. (http;//ww.google.co.id, diakses 27 oktober 2010).

Untuk permukiman di pedesaan diupayakan traksfromasi permukiman tradisional ke arah permukiman modern dengan cara penyamaan standar permukimannya dengan pemukiman perkotaan. Hal ini dimaksudkan agar penduduk desa tidak terdorong migrasi ke kota untuk menghindari penumpukan penduduk ke kota.

Berikut ini merupakan karakteristik permukiman kota yang dilihat dari :

  1. Aspek Demografis, terdapat pemusatan penduduk tinggi.
  2. Aspek Sosiologis, sifat heterogen dari penduduk urban.
  3. Aspek Ekonomi, lapangan kerja lebih dominan di sektor non pertanian, industri, jasa, transportasi, dan perdagangan.
  4. Aspek Fisik, wilayah dominan  terbangun dari struktur fisik binaan.
  5. Aspek Geografis, lokasi yang strategis.
  6. Aspek Administratif, wilayah yuridiksi ditetapkan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Menurut William G.Grisby dan Louis Rosenburg Ada 4 bidang terpenting yang menjadi penyebab kemunduran permukiman, yaitu

  • Kualitas Rumah

Kualitas perumahan pada masa sekarang ini umumnya menjadi lebih baik daripada masa-masa sebelumnya. Meski demikian rumah tangga – rumah tangga harus menyisihkan proporsi pendapatan yang semakin besar untuk perumahan. Kelompok yang paling dirugikan oleh kecenderungan dalam kualitas perumahan ini adalah kelompok berpendapatan rendah yang tidak mampu membiayai pengeluaran yang lebih besar untuk perumahan. Beberapa perubahan dalam praktik-praktik konstruksi mungkin dapat membuat perumahan menjadi tidak begitu mahal.

  • Kualitas Lingkungan

Kualitas lingkungan perumahan berkaitan dengan banyak unsure, termasuk kualitas lingkungan fisik; kualitas dan tingkat pengadaan pelayanan kota seperti sekolah, kepolisian, pemadam kebakaran, dan fasilitas rekreasi, dan keberadaan tingkah laku anti social seperti kejahatan, vandalisme atau gangguan lain yang tidak begitu serius. Lingkungan perumahan yang buruk dapat mengurangi kemauan orang untuk tinggal di dalamnya, dan orang-orang lain akan tentu mengikuti jejak kita. Buruk disini dapat diartikan dengan berkurangnya sarana dan prasaranan umum yang dibutuhkan bagi penduduk sebuah permukiman. Sehingga orang-orang yang tinggal di lingkungan tersebut akan cenderung untuk mencari fasilitas di luar lingkungannya. Akibatnya, lingkungan tersebut akan mengalami kemunduran karena kurangnya interaksi dalam lingkungannya sendiri.

  • Biaya relatif dalam pendapatan

Sepanjang sejarah, rumah-rumah tangga berpendapatan rendah telah dipengaruhi oleh masalah-masalah biaya perumahan yang terlalu tinggi dibandingkan dengan pendapatannya. Sebagian alasannya adalah meningkatnya biaya tanah dan pembangunan baru.Namun sebenarnya, meningkatnya biaya-biaya pemanasan dan utilitas juga merupakan faktor utama. Dengan meningkatnya semua biaya operasi rumah, yang kebanyakan lebih cepat dari pendapatan, maka masalah ini nampaknya akan terus memburuk.

  • Diskriminasi Rasial

Apa yang nampaknya terjdi adalah bahwa pola-pola perumahan terpisah akan berlangsung terus karena keinginanuntuk tinggal bersama dengan suku bangsanya sendiri. Tidak banyak lingkungan-lingkungan perumahan yang benar-benar terintegrasi. Meskipun perumahan telah menjadi semakin terbuka, dan individu-individu memperoleh keuntungan karenanya, namun pola dasar pemisahan nampaknya tidak akan berubah dalam waktu dekat.